Avant l'AG : calculer ce que va vous coûter un vote de travaux
Une résolution de travaux indique le coût total pour l'immeuble, rarement ce que vous paierez vous-même. Avec la convocation, le devis et vos tantièmes, vous pouvez l'estimer avant de voter.
L'essentiel : Votre part = montant TTC voté × vos tantièmes dans la clé concernée ÷ total des tantièmes de cette clé. Ajoutez-y les frais votés à part, comme les honoraires du syndic sur travaux.
1. Ce que la convocation doit contenir
La convocation doit parvenir à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant l'assemblée, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété. Lorsque des travaux sont soumis au vote, les devis doivent y être joints ; si l'assemblée a fixé un montant au-delà duquel la mise en concurrence est obligatoire, plusieurs devis sont requis.
Dans le projet de résolution, repérez le montant (HT et TTC), l'entreprise proposée, la clé de répartition et le calendrier des appels de fonds.
2. Trouver la bonne clé de répartition
Les dépenses de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes sont réparties selon les tantièmes généraux. Les dépenses liées aux services collectifs et aux équipements communs (ascenseur, chauffage collectif…) sont réparties selon l'utilité qu'ils présentent pour chaque lot, avec une clé spéciale.
Vos tantièmes par clé figurent sur vos appels de fonds ou dans le règlement de copropriété. Un ravalement relève le plus souvent des charges générales, un remplacement d'ascenseur de la clé ascenseur : vérifiez la clé indiquée dans chaque résolution.
3. Faire le calcul, résolution par résolution
Exemple fictif — ravalement : devis de 100 000 € HT, soit 110 000 € TTC avec une TVA à 10 % ; honoraires du syndic votés à 2,5 % du HT, soit 2 500 € HT ou 3 000 € TTC. Total pour l'immeuble : 113 000 €. Avec 250 tantièmes sur 10 000 en charges générales, votre part est de 113 000 × 250 ÷ 10 000 = 2 825 €.
Si les travaux sont appelés en trois fois, comptez environ 941,67 € par appel. Faites le même calcul pour chaque résolution, avec sa propre clé : le total vous donne ce que l'AG peut vous coûter.
4. Les frais qui s'ajoutent au devis
- Honoraires du syndic sur travaux : votés lors de la même assemblée que les travaux, ils sont exprimés en pourcentage du montant hors taxes, à un taux dégressif selon l'importance des travaux.
- Maîtrise d'œuvre (architecte, bureau d'études) lorsque les travaux le justifient.
- Assurance dommages-ouvrage, lorsqu'elle est requise.
- À l'inverse, si l'assemblée décide d'utiliser le fonds de travaux, les sommes à appeler diminuent d'autant.
5. Le calendrier des appels de fonds
La résolution fixe en principe les dates auxquelles les appels de fonds travaux deviennent exigibles. En cas de vente, sauf accord contraire entre vendeur et acquéreur, chaque appel est dû par celui qui est copropriétaire à la date où il devient exigible.
6. Après le vote
Le procès-verbal est notifié aux copropriétaires qui se sont opposés à la décision ou qui étaient absents sans être représentés : ils disposent de deux mois à compter de cette notification pour la contester en justice.
Checklist rapide
- J'ai les devis joints à la convocation.
- J'ai repéré la clé de répartition de chaque résolution.
- Je connais mes tantièmes dans cette clé et le total de la clé.
- J'ai ajouté les honoraires du syndic et les autres frais votés à part.
- Je connais les dates des appels de fonds.
Votre part, résolution par résolution
Avec le Pack Copropriétaire, Propeio lit votre convocation et vos appels de fonds : le montant qui vous concerne pour chaque résolution, les documents manquants et les questions à poser avant l'AG.
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